Mezzanine-oder Beteiligungskapital - welche ist die beste Wahl für Sie?

Wenn Sie ein Eigentümer oder ein potenzieller Besitzer von Gewerbeimmobilien in der Notwendigkeit der Finanzierung von bis zu 80-90% LTV sind, ist es wichtig, die Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung, Sie zu verstehen, so dass Sie die beste Option für Ihr Projekt zu wählen. Mezzanine-und Eigenkapital sind zwei Optionen, die in diesem Artikel besprochen werden.

Eine Mezzanine Darlehen ist nachrangig gegenüber der ersten Hypothek und kommt in verschiedenen Formen und bietet Finanzierung von bis zu 85-90% des benötigten Kapitals. Die Kosten für diese Art der Finanzierung schwankt abhängig, wie hoch in der Kapitalstruktur der Finanzierung ist, welche Art von Vermögenswert wird finanziert, ob es eine stabilisierte Vermögenswert oder ein Vermögenswert, der entweder neu positioniert wird (niedriger) oder entwickelt ist (höhere bereitgestellt werden ). Mezzanine-Darlehen von 10% für stabilisierte Wohnungen laufen oder stabilisiert-Infill-Einkaufszentren 18-20% für Hotels und Mehrwert-plays, Eigentumswohnung Konvertierungen und Entwicklung, und höher für Land. Die verschiedenen Formen von Mezzanine gehören:

Ein. Traditionelle Second Mortgage: Dies wird durch eine zweite Hypothek gesichert und ist foreclosable. Auf dem heutigen Markt diese Art wird nur selten durchgeführt, weil die meisten ersten Hypothekengläubiger wollen nicht mit einem zweiten Hypothekengläubiger in der auch der Abschottung umzugehen.

2. Zweite Hypothek ohne Rechte zur Abschottung: Im Allgemeinen werden diese an den Verkäufer der Immobilie gegeben. Sie werden aus verfügbaren Cashflow bezahlt, aber in der sogar der Standard, sind sie nicht foreclosable. Das Ergebnis der Unfähigkeit zur Abschottung führte die traditionelle Mezzanine-Darlehen.

3. Traditionelle Mezzanine Loans: Diese werden durch eine Zuordnung der Beteiligung des Kreditnehmers gesichert. In der auch von standardmäßig abschottet der Kreditgeber auf das Eigentum des Kreditnehmers und wird der Kreditnehmer. Ein Intercreditor und Unterordnung Vereinbarung mit dem Senior Lender notwendig ist.

4. Bevorzugte Equity: Hier wird der Kreditgeber wird ein direkter Partner im Besitz hat aber eine bevorzugte Rückkehr und wenn es eine Hauptstadt noch oder sogar Standardmäßig hat der Kreditgeber (Equity-Investor) eine Liquidation Präferenz. Der Darlehensgeber Anleger nur bekommt die gleiche bevorzugte kehrt, als ob er ein Zwischengeschoss Kreditgeber waren; er nicht in den verbleibenden Gewinne teilen, außer es eine Rücknahmegebühr oder andere "kicker" sein könnte, wenn die Hebelwirkung ist hoch.

5. Eigenkapital Dept strukturiert: Hier ein Equity-Investor will den Schutz für eine Mezzanine-Investor, dh Sicherheiten und aufgrund der Sicherheiten (insbesondere, wenn es eine Hypothek bekommt), einen besseren Schutz in Konkurs. Auch ein Finanzinvestor kann man einen besseren Schutz, wenn es Umwelthaftung als Folge der Bundesgesetzgebung im Jahr 1997 sind.

Die andere Finanzierungsmöglichkeit für diejenigen, die hohe LTV Finanzierung für ihre gewerbliche Immobilien ist das Eigenkapital. Wahre Gerechtigkeit kommt in verschiedenen Formen. Das wichtigste Merkmal zum Eigenkapital ist, dass es Anteile an Gewinnen und nicht über eine "garantierte Rendite", wenn sie nicht Auslöser einer Standard bezahlt, mit der Folgeschäden des Eigenkapitals. Es wird allgemein finanziert den riskantesten Teil der Kapitalstruktur (manchmal so viel wie 100% der Eigenkapitalanforderungen und in der Regel sucht Rendite von über 20%. Es hat auch mehr Kontrolle über den Betrieb und die Entscheidungsfindung des Eigentums Entität. Verschiedene Formen umfassen:

Ein. Typische Kapitalstruktur: Dies ist Eigentum des Unternehmens, das Eigentum an der Immobilie hat. Der Investor hat eine gewisse Kontrolle aus dem Vetorecht oder genehmigen alle Aktionen auf der rechten Seite, um alle Aktionen auslösen. Generell, desto mehr Geld Sie investieren in ein Projekt: (a) die größere Kontrolle haben Sie über das Projekt, und (b) die besseren Renditen oder dem Eigentümer / Entwickler zu fördern. Viele Anleger sind heute sucht IRR basierte Renditen. Sie suchen bevorzugte Renditen in der Regel 1-15% Bereich je nach Assetklasse und wie hoch der Kapitalstruktur der Anleger geht. Jedoch sind auch andere Investoren für die "big hit" suchen und wird dies nur tun Angebote, wo gibt es eine gute Chance auf signifikantes Aufwärtspotenzial.

2. Eigenkapital als Fremdkapital strukturiert: siehe oben.

3. Werben Struktur und Wasserfall: Im Allgemeinen institutionellen Investoren Kapital zur Verfügung und dann nach Erreichen bestimmter Benchmarks geben die Entwickler zusätzliche Gewinn Anreize, die sie nennen das "Werben". Die Förderung Tritte in nach bestimmten vorgegebenen Renditen, dh nach können die Präferenz Rückkehr etc. Zum Beispiel sagen, ein Projekt 10.000.000 $ kosten und wird voraussichtlich zu 15% auf Kosten oder $ 1200000000 nach Abschluss verdienen und "mieten up": Nehmen wir weiter davon ausgehen, dass der Entwickler in der Lage, einen Baukredit von 75% der Kosten oder $ 7.500.000 zu sichern. Der Eigenkapitalbedarf beträgt $ 2.500.000. Der Entwickler wird Aufmachungen 10% des Eigenkapitals. Lassen Sie uns weiter annehmen, das Projekt ist ein Projekt, bei Fertigstellung verkauft werden. Nehmen wir an, es dauert zu Jahr zu bauen, und es dauert zu Jahr zu vermieten up. Nehmen wir an, es ist ein Einkaufszentrum und die Anker-Leasing beginnt nach Abschluss und das Gleichgewicht der Mietverträge kommen am Ende des zweiten Jahres. Lassen Sie uns weiter annehmen, wird das Projekt in einer 8% Cap-Rate auf der $ 1.200.000 oder $ 15.000.000 und die Einnahmen aus den Ankern ist $ 1.000.000 zu verkaufen. Die erste Hypothek kostet 6%.

Hier ist ein Vergleich die Vorteile der Mezzanine-Finanzierung vs Eigenkapitalfinanzierung:

Vorteile Eigenkapital:

Ein. Sie benötigen in der Regel weniger Geld

2. In der auch von standardmäßig ist das Risiko geringer, müssen Sie nicht einen Schuldenerlass Steuerschuld

3. Mezzanine ist eine zusätzliche Hebelwirkung mit all seinen Risiken

4. Im Falle einer dünneren Projekt als projiziert kann man noch Geld verdienen, wenn es einen Gewinn, aber der Gewinn ist weniger als die erforderliche Mezzanine Rückkehr, und dass auch Sie nicht ausgelöscht zu werden.

5. Keine Notwendigkeit für Intercreditor und Unterordnung Vereinbarung mit Senior Lender.

6. Mehr Eigenkapital könnte in besseren Senior Loan Begriffe führen.

7. Einige Senior Lenders einfach nicht, wie Mezzanine-Darlehen hinter ihnen oder werden nicht zulassen, eine Zuordnung der Gesellschafter.

8. Keine persönliche Bürgschaften (wie könnte es mit Mezzanine sein).

9. Regel einfacher und schneller zu dokumentieren (und weniger Anwaltskosten).

Vorteile Mezzanine:

Ein. Wenn die Erträge größer sind, ist es im Allgemeinen besser, Aufmachungen mehr Kapital und halten einen größeren Teil der Gewinne.

2. Mezzanine nicht an den Gewinnen zu teilen, ist ihre Rückkehr gekappt

3. Mezzanine hat viel weniger Kontrolle, der Tag-zu-Tag-Betrieb, sie sind ein Kreditgeber mit Kreditgeber steuert ähnlich einem ersten Hypothekengläubiger (wenn auch etwas straffer)

4. Die Mezzanine-Investoren Rendite-Anforderungen sind in der Regel weniger als die Equity-Investor Anforderungen (obwohl Preferred Equity-Renditen ähnlich Mezzanine sind).

In Zusammenfassung, aus all den Gründen, dass ein Kreditnehmer Eigenkapital vs Mezzanine bevorzugen, kann der Kreditgeber die gleichen oder entgegengesetzten Gründen zu Eigenkapital vs Mezzanine wünschen. Einige Kreditgeber wird einfach nicht tun Eigenkapital. Oder können sie nicht bereit sein, eine Unterscheidung zwischen reinem Eigenkapital und bevorzugte Eigenkapital ("equity ist equity") zu machen. Auch Kreditgeber oft LTC / LTV Grenzen, über dem sie aufhören sich so etwas Mezzanine und starten Sie erwartet eine Eigenkapitalrendite (z. B. ein Kreditgeber kann, dass etwas über 90% erfordert Eigenkapitalrenditen entscheiden) werden. Die Quintessenz ist, dass wird, muss für beide Parteien zu arbeiten.
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